Prodaja poljoprivrednog zemljišta. ugovor Uzorak Prodaja

Zemljište pogodno za uzgoj hrane potrebno u smislu kulture, smatraju strateških ciljeva u svim zemljama. U Rusiji, koja je, iako smatra većim dijelom svog teritorija „zona rizičnih poljoprivredi”, prikladan za poljoprivrednog zemljišta u izobilju, kao i bilo koji koristan resurs, oni su pod nadzorom države.

Zemljište za poljoprivredu kao predmet transakcije

Tijekom perestrojke, kad je bilo gotovo potpuna promjena pravnog okvira u zemlji, država je izgubila svoj status kao jedini vlasnik zemljišta. Usvojena 1991/04/25, Land Šifra RSFSR i izmjene i dopune Ustava 1978 pojedinaca posjedovati neograničen broj mjesta za različite potrebe. Tako je osnovan moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta za razdoblje od 10 godina, u slučaju njegovog slobodnog recepcije i 5 godina od datuma kupnje za naknadu.

Međutim, s donošenjem 1993. godine Ustava svih ograničenja su ukinuta, a stranice su postale punopravni sudionici civilnog prometa.

Zemljište Šifra Ruske Federacije (RF LC) u članku 11.1 definira područja kao dio Zemljine površine, granice koje su postavljene i registrirana u određenom zakonom. Također, oni su nepokretni, djeljiv, ne-potrošne, prenosivi stvari koje imaju određenu značajku u obliku pravnog statusa (kategorija), koji je postavljen ovisno o namjeni zemljišta.

Među one navedene u Zakonu o kategorijama zemljišta koji se koriste za potrebe poljoprivredne proizvodnje, u prvom redu, zbog svoje posebne važnosti za državu. U Dijelu 1. članka 77. LC RF To uključuje sljedeće stavke:

• Područja nalaze izvan naselja i namijenjene za poljoprivrednu djelatnost - (. Farmama, skladištenje žitarica i slično) sadnju usjeva, stoke, sijena, kao i za postavljanje relevantnih objekata.
• Područja u kojima se možete baviti u poljoprivredi nego u ostalim kategorijama - zemlja naselje i ne-šumskog zemljišta iz šumskog fonda.

Sve stavke opisane u svom sastavu su heterogeni, a namijenjen je za prodaju slijedeći svoje vrste mogu uključivati:

Dijelovi poljoprivrednog zemljišta

Poljoprivredna zemljišta Područja koja imaju prednost u korištenju za poljoprivrednu proizvodnju	Non-poljoprivredno zemljište područja s objektima „pomoćni”
Oranice (područje za sadnju usjeva)	interne prometnice
Višegodišnjih biljaka plantaža hrane (voćnjaka, vinograda i slično).	Šumski biljke za zaštitu od štetnog djelovanja dijela (vatre, vruće vjetrova i tako dalje.)
Depoziti - zemlja, ranije korišten kao njive, ali je ostavio na miru da se oporavi plodne svojstva	Zemljište za stalni ili sezonski zgrada, objekata i opreme, koji su namijenjeni za skladištenje i preradu poljoprivrednih proizvoda
kosidba	objekti vodu - prirodni ili sintetički zatvoren rezervoara (jezera, voda cut karijeru)
	Komunikacije, uključujući i reklamacija

Bez obzira na sastav i proporcijama zemlje, njihova prodaja će biti predmet posebnih pravila, sigurno RF Zemljište Šifra i Saveznog zakona № 101-FZ (u daljnjem tekstu - Zakon o prometu). Međutim, postoje neke značajke prodaju i kupnju poljoprivrednog zemljišta sa značajnim uključivanjem pomoćne zemljišta. Konkretno, njihov sastav, uvjeti nastanka i dalje koristiti mora biti uključena u Ugovor teksta.

Ograničenja prodaji zemljišta

Civilno cirkulaciju područja provodi se uzimajući u obzir ograničenja nametnuta od strane građanskog, Land zakona i drugim zakonima. Pod ih razumjeti uvjete, zabrana koja ograničava vlasnika u trenutku otuđenja imovine (služnosti, hipoteke, upravljanje povjerenje, najam, itd).

Prema normi Zakona o prometu, kupnji i prodaji poljoprivrednog zemljišta ima sljedeća ograničenja:

1. Mnogo se ne prenose u vlasništvo stranaca (pojedinaca ili tvrtki), osobe bez državljanstva, kao i ruskih tvrtki, ako je njihov ovlašteni glavni udio stranog vlasništva nad više od 50%.
2. Područja ne može prodati uz naknadnu promjenu kategorije (odredište). U tom slučaju, nakon što je transakcija dopušteno mijenjati dozvoljeno korištenje zemljišta. Na primjer, područja za košnju može pretvoriti u pašnjake.
3. Prema članku 4. leđa, u vlasništvu jednog subjekta (osobe ili tvrtke) može se definirati samo područje - od 10 do 100% od ukupnog broja područja u granicama općina. Više specifičnih ograničenja postavljena regionalne propise.

Pravo prvokupa za kupnju zemljišta

Članak 8. Zakona definira glavna prepreka za slobodan promet zemljišta - prioritet regije za kupnju zemljišta, kada se prodaje. S obzirom na stratešku važnost područja i hrane, ograničenosti posebnog reda otuđenja, sasvim opravdano.

Suština je pravo prvokupa je da prodavatelj s namjerom da uđu u u budućem ugovoru o prodaji lokaciji, dužan je u pisanom obliku dati sljedeće podatke:

• vrijednost zemljišta i život naselja između stranaka (ne više od 90 dana);
• Područje objekta i q hektaru. metara;
• Lokacije (adresa) dio katastarskih podatke o registraciji;
• katastarskih planova (uvjetno) broj zemlje;
• Podaci o prodavatelju, uključujući pojedinosti o kontaktu.

Obavijest ne treba unijeti podatke o kupcu. Zakon zahtijeva zapis o otuđenju svojom voljom. Također, ovaj dokument ne podrazumijeva ikakovih obveza za prodaju.

Obavijest se prenosi u uredu ili organ uputio pismo s popisom priloga. U sljedećih relevantnih bilješki i dokumentacije će biti glavni dokaz u sudskim sporovima na valjanost ugovora o prodaji.

Ako izvršno tijelo (odjel, ministarstvo, odjeljenje) regija odbija kupiti, prodavatelj uz odgovarajuću obavijest, prodaja zemljišta poljoprivrednog zemljišta treba provoditi za 1 godinu. No, odluka o kupnji zemljišta može biti pozitivan. U tom slučaju, početi djelovati članak regionalnih zakona osiguravaju za posebne postupke za obavijesti prodavatelja (obavijest uvjeta i uredbi) i upis naknadnih kupoprodajnog sporazuma.

Na primjer, prodaja poljoprivrednog zemljišta u Moskvi regiji na temelju stavka 3. članka 10. Zakona broj 75/2004-oz 12.06.2004 gradu, koji će se održati u roku od 60 dana nakon donošenja općinskog tijela na otkup zemljišta.

Osim prava regije ili općine, ruski zakon daje prednost i drugima:

1. Stanar iz točke 8. članka 22. Land zakona Ruske Federacije ima pravo da kupi zakupu zemljišta iz državnog vlasništva zemljišta ispred svih drugih zainteresiranih osoba.
2. Kad je vlasnik stečaj - poljoprivredu - vlasnik susjednog zemljišta ima pravo prvokupa svojega vlasništva.

Usklađenost s povlaštenim uvjetima kupiti potrebne. U slučaju povrede, kupnja i prodaja poljoprivrednog zemljišta ne može odvijati ili biti poništena na sudu.

Ponuda za prodaju zemljišta: uzorak

Norme članci № 101-FZ razvijena na regionalnoj razini, kroz izdavanje posebnih zakona. Na primjer, prodaju poljoprivrednog zemljišta u Ivanovo regulirano zakonom № 31-oz 8. svibnja 2008. „Na stražnjem dijelu zemljišta u Ivanovo regiji.” U drugim područjima situacija na otuđenje tih objekata su uključeni u općim zakonima kao zasebna poglavlja ili odjeljka.

Isto vrijedi s obzirom na obavijest o budućoj prodaji mjestu. U većini regija, pozvani su da pošalju pismo u slobodnom obliku, to navodeći sve potrebne podatke. No, u nekim regijama obliku prihvaćenom od izvršnog tijela. Na primjer, u obavijesti o Nizhny Novgorod Region moraju biti u skladu s Prilogom № 1 Odluci Vlade № 453-r datumom 13 ožujak 2012

Staze na transakcije za nabavu dijela

Ugovor, kao pravni stvari, pojavljuje se kao rezultat njegova dovršetka postupaka između neovisnih strana (kupac i prodavatelj), što je postići dogovor o svim uvjetima. Međutim, potrebno je sklopiti ugovor i za sljedeća stanja:

1. Formiranje zemljišta.

Prodaja poljoprivrednog zemljišta može se vršiti samo u pogledu određenih pojedinačnih stranica, što znači da oni prolaze kroz proces istraživanja (uspostavljanje i konsolidaciju granica na terenu) i katastarski upis u skladu sa Zakonom o Federalnom № 221-FZ od 24.07.2007

2. Obavijest o izvršnoj vlasti u regiji i / ili područje u želji da proda zemljište na konkretnim uvjetima i pribavljati od njih odgovarajući odgovor.

3. pristanku treće strane za prodaju, izražena u pisanom obliku. Postojeći zakoni predviđaju sljedeće vrste njih:

• Suglasnost bračnog vlasnika za prodaju (stavak 3. članka 35. Obiteljskog zakona).
• Pristanak privremenog upravitelja, sastanak povjerilaca ili osoba koja pruža financijsku sigurnost (članak 64, 82 i 101 Zakona Savezne № 127-FZ od 26.10.2002 ‘Na insolventnosti’).
• Suglasnost vlasnika (pojedine farme, poljoprivredne) susjednih područja ako isti site je prodavatelj u stanju stečaja u fazi stečajnog postupka.

Gore navedeni popis uvjeta otvoren, jer je potreba za nekim akcijama za sklapanje kupoprodajnog ugovora ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući i same stranice, svoje mjesto, nositelja prava, načinu isključenja.

Na primjer, kada se ponovno prodaja bez istraživanja rada je potrebno, kao predmet ugovora je već stavio na odgovarajući računovodstva. Obavijest o vlasti o namjeri da proda je potrebno samo ako je prodavatelj fizička osoba.

osnovni uvjeti

Odredbe članka 432. Građanskog zakonika (Civil Code), utvrđeno je da je prije samog zaključenja transakcije i prijenos vlasništva i novca stranke moraju dogovoriti o sljedećim uvjetima:

1. Predmet ugovora - puni opis zemlje da se razlikuje od drugih. Praksa je razvio niz informacija koje moraju biti navedena u ugovoru:

• katastarski broj;
• adresa (mjesto);
• Površina ha ili trg. metara;
• kategorija, a dozvoljeno korištenje.

2. Cijena oduzetu zemlju - materijal izraz obveze plaćanja prodavaču, u skladu s njihovim uvjetima ugovora o prodaji. To može biti naveden kao za cijelo područje kao cjelinu, a po jedinici površine. Stranke su slobodni odabrati veličinu cijenu, ali ne mogu ga mijenjati proizvoljno.

U nedostatku tih uvjeta ugovora prodajne površine neće biti potpisan, ali je vrlo raspored svoje imovine u druge osobe jednostavno neće dogoditi.

Prava i obveze prodavatelja na parceli

Zemljište za prodaju poljoprivrednog zemljišta ne znači samo definiciju objekta i cijenu, ali i kompletnu regulaciju djelovanja stranaka (prodavatelj i kupac) na prijenos, prihvaćanje i isplatu imovine, kao i naknadne registracije dokument u Rosreestra.

Prava i obveze vlasnika određuje se u važećim zakonskim propisima Ruske Federacije, te su kako slijedi:

1. Dužnosti i prava prodavatelja.

1.1. Pružanje sve dostupne informacije o opterećenje (ograničenjima) dio, kvalitete i izgleda za namjeravanu uporabu. Ove informacije:

• za dozvolu za obavljanje određene vrste poljoprivrede (vinograda, uređaja, stvaranje objekta, itd);
• prisutnost susjednih stanica koje imaju bilo kakav utjecaj na stečene dijela;
• kvalitativna svojstva na zemlju, koji utječu na korištenje i troškove;
• drugi podaci koji bi na bilo koji način promijeniti odluku kupca na kupnju.

Prava na zemljištu može se ograničiti na uspostavu na regionalnoj razini, posebni zahtjevi za uporabu i način upravljanja i biti povezani na zaštitu životinja i biljaka svjetova, konzervacije tla, staništa rijetkih vrsta životinja ili ptica, prirodni migracijskih putova i tako dalje.

Vlasnici zemljišta svibanj ne znaju o svim ograničenjima, ali mora navesti u ugovoru su oni koji su poznati.

1.2. Prebaci zemlju.

Prema ovoj odredbi se odnosi na prodavatelja akcija u stvari i prava za vrijeme uvođenja kupca vlasništva nad zemljištem. I to ne znači doslovno značenje „dodjele”, a koji je ugrađen u riječi je zakon.

Prema stavku 1. članka 224. Građanskog zakonika, bilo koji predmet smatra se dodjeljuju nakon izravni upis u posjed kupca. Potonji se može izraziti kao dio oslobađanja nekretnine prodavatelja ili prestanka uzgoja.

Obveza prijenosa je napravljen u obliku posebnog dokumenta - čin prijenosa i prihvaćanja potpisanog od strane ugovornih stranaka, a tek onda se smatra ispunjeni.

2. Temeljno pravo na prodavatelja je sposobnost da zahtijeva pravovremenu isplatu zemljišta pod uvjetima iz ugovora o prodaji. Ako je nekretnina otuđena izvršnu vlast, on može:

• pratiti sigurnost i korištenje web stranice;
• zahtijevaju namjenu nekretnine, kao i ispunjavanje drugih obveza na korištenje teritorija.

Prava i obveze kupca parcele

Odredbe o akcijama i mogućnostima kupca, u pravilu, su slične s obzirom na prodavatelja. Štoviše, potonji ne može biti u mogućnosti obavljati svoje dužnosti bez odgovarajućih radnji kupca. Općenito, oni se mogu podijeliti u 2 grupe:

1. Temeljne obveze.

1.1. Novac vrijednost zemljišta u iznosu, uvjetima i postupku utvrđeno ugovorom o prodaji. U pravilu, to rezultira prijenosom sredstava na račun u cilju potpune isplate.

1.2. Aktivnosti usmjerenih na donošenje zemljišta u stvarnom posjedu zemljišta i izradu čin prijema i prijenosa.

Broj dodatnih odgovornosti dodijeljenih kupca, je vrlo velika i obično uključuje ugovor za plaćanje poreza na zemljište nije od dana promjene vlasnika zemljišta u evidenciji porezne vlasti, a od dana sklapanja ugovora o prodaji ili početka stvarnog korištenja objekta. To je, u pravilu, dužan provesti i platiti za registraciju prijenosa prava na zemljište u ruskim registar organa.

Ako je predmet prodaje vlasnik djeluje kao autoritet, druge odgovornosti mogu se prenijeti na kupca, uključujući:

• ceste održavanje softvera i poboljšanje susjednih teritorija, i pristup;
• uvjeti i postupak za razvoj sadnog područja;
• osiguravanja slobodnog pristupa predstavnika državnih tijela u području za potrebe farme potvrde;
• očuvanje istraživanja, istraživanja markera;
• određeni skup i vrijeme aktivnosti za zaštitu i poboljšanje zemljišta stanje.

2. Glavna stvar u pravu kupac ispunjava obveze prodavatelja i da zahtijeva pravovremen prijenos zemljištu sa nesmetane provedbe njihovih ovlasti vlasnika:

• Izgradnja zgrada i objekata za poljoprivredne svrhe;
• koristiti za vlastite potrebe javne minerala, podzemnih voda i zatvorene vodnih tijela;
• navodnjavanja, odvodnje, melioracije, bare uređaj (bare i zali kamenoloma).

Ugovori kupnja zemljišta nisu obvezujuće te su oblikovani općim pravilima o prodaji nekretnina. Ali, to nije zabranjeno koristiti prethodno postojećih instrumenata, oblike ugovora. Na primjer, redoslijed RF Roskomzema 1-16 / 770 od 06.02.1993 odobren je ugovor uzorka za prodaju poljoprivrednog zemljišta. Trenutno, ovaj dokument je praznina, ali može poslužiti kao referenca za transakcije na otuđenje zemljišta.

Neispravno odredbe ugovora o prodaji

Stavak 2. članka 37. RF Land Kodeksa navodi uvjete pod kojima će se nevažeća prodaju poljoprivrednog zemljišta:

1. Pravo prodavatelja ili bilo koje druge osobe da otkupi imovinu natrag po volji ili pod bilo kojim okolnostima. Prisutnost takve odredbe u suprotnosti s samu bit imovine.
2. nova ograničenja vlasnika (stjecatelj) na mogućnost daljnjih naloga dobivenih imovinu. Na primjer, zabrana hipoteke, sadnju određenih kultura, leasing i tako dalje.
3. Prodavač oslobođenje zemlje od odgovornosti kada zahtjev, a tvrde da u zemlji od strane trećih osoba ili tijela javne vlasti. Dužnost nadoknaditi kupcu za štetu ili povlačenje prepreka za korištenje zemljišta koje članka 461 Građanskog zakonika.
4. Opis akcije budućeg vlasnika, na bilo koji način povezan s promjenom zemljišta kategoriji ili ga koristiti za druge svrhe, odnosno ne za poljoprivredu.

Uspostava tih ograničenja ima određeno značenje i djelotvornost. Na primjer, zahvaljujući njima, osim kada je pod krinkom prodaje je ugovor o zalogu. Ovisno o stupnju i opsegu uključenosti u sporazumu, prodaju poljoprivrednog zemljišta može biti poništena djelomično ili u cijelosti.

Načini za sklopiti ugovor o prodaji

Uzimajući u obzir vlasništvo i predmet struktura identificira sljedeći postupak za prodaju poljoprivrednog zemljišta:

1. Stjecanje privatnog zemljišta za svestrane kupnja i prodaja pravilima pod uvjetom § 7. Poglavlje 30. Građanskog zakonika, članci 30. i 38. RF zemljišta zakona, članak 8. Zakona Savezne № 101-FZ.
2. stjecanje stranica putem natječaja (ili aukcije). Obično se ovaj postupak provodi se nakon prijenosa zemljišta u javnom vlasništvu. Posebna pravila se utvrđuju posebno prodaju poljoprivrednog zemljišta putem aukcije, odsutni i norme Zakona o prometu odnose se na standardne odredbe članka 38-38.1 u LC RF.
3. Site stjecanje stanar. S ovom metodom kupnje je vrlo važno vlasništvo. Ako prodaja podliježe posebnom dijelu, transakcija se odvija na univerzalnim pravilima. Ali kupnju zakupu zemljišta od države ili regije, kako slijedi iz stavka 4. članka 10. Zakona o prometu, moguće je na povoljan način, ali samo u nedostatku važećih propisa od strane državnih ili općinskih vlasti da daju zemljište u najam.

Načelo slobode ugovora se posebno odnosi i na putu do svog zaključka, što ga čini moguće raspolagati zemljišta ne samo za univerzalnih pravila, ali preko privatnih zemljišta aukcije (aukcije). Odredbe Zakona o prometu ne dopuštaju, obvezuje ispuniti obvezu u obavijesti vlasti temu u namjeri da proda zemlju.