Udio zgrada: što trebate znati? Zakon o zajedničkoj izgradnji

vlasničke udjele primio u Rusiji raširene. Tvrtke privući investitore u svojim sredstvima grade kuću, koji je tada postaje vlasništvo potonje. Tako je moguće kupiti stan na rate i isplatiti dug prije završetka. No, to nije sve mogućnosti koje zajedničkoj izgradnji. Što trebate znati o ovom procesu, stranke u transakciji, što obratiti pažnju - čitajte dalje.

nijanse

U teoriji, sve je jednostavno i jasno, ali u medijima, ovaj proces je pokriven u negativnom smislu. Zašto se to događa? Interesa stranaka u transakciji su zaštićeni zakonom „Na zajedničkoj izgradnji”, koji je usvojen u 2004. On je uveo stroge zahtjeve za programere. U ovom trenutku to je jedini normativni dokument kojim se uređuje zajedničku gradnju. Što trebate znati kupca u ugovoru?

Programer i predmet transakcije. Ako je tvrtka odavno radile na tržištu, ima niz završenih projekata, može se smatrati ugovornom partneru. Kontakt s neprovjerenim organizacija, posebno onih koji se dogovoriti za prvi put, to nije potrebno.

Zakon „o zajedničkoj izgradnji» № 214 se odnosi samo na ugovore o istim imenom. Drugi pripravak je neprihvatljivo. Ako programer nudi potpisati „sporazum o ulaganjima”, on pokušava izbjeći širenje zahtjevima tih propisa: Zakon „Na zajedničkoj izgradnji”, Savezni zakon „o zaštiti prava potrošača.

Prije nego što ovjerava dokumente, pitati tvrtka dati građevinsku dozvolu, saznati gdje se projekt nalazi deklaraciju i pročitajte ga. Prema zakonodavstvu, dostupnost publikacije je uvjet za developer.

Ugovor o zajedničkoj izgradnji sklopljen je od trenutka državne registracije. Inače će biti nevažeća. Rad treba sadržavati opis objekta, vrijeme prijenosa, cijene i uvjete plaćanja, jamstva.

provjeriti dokument

Zakonom je propisano da tvrtka može prikupiti sredstva tek nakon primitka dozvolu, objaviti izjavu i upis prava vlasništva projekta. Ako barem jedan od tih uvjeta nije zadovoljen, građanin ima pravo na povrat, s kamatama. Oni se izračunavaju po dva puta refinanciranje stopa. Prema dogovoru, tvrtka mora biti unutar određenog razdoblja za izgradnju imovine, a nakon dobivanja odobrenja od državne vlasti na puštanje u prijenosu njegove stranke u transakciji. Druga strana se obvezuje platiti ugovorenu cijenu i da se objekt (ako imate dozvolu).

Pismeni sudjelovanje ugovor kapital u izgradnji mora biti registriran. Tek tada stupiti na snagu. Prije potpisivanja dokumenata građanin ima pravo pregledati takve radove:

- sastavni dokumenti graditelja;

- potvrdu o državnom pogona;

- potvrda o upisu na porez;

- odobravanje godišnjih izvješća za posljednje tri razdoblja poslovanja;

- izvješće revizora.

Povećanje sigurnosti transakcija

Od 2014. godine počinje djelovati normi FZ „o osiguranju odgovornosti programere”, koji se odnosi na zajedničku gradnju. Što to znači? U slučaju neplaćanja ili stečaj osoba mogu dobiti novac nazad. Kada država dokumente za registraciju programer mora osigurati ugovor o osiguranju od odgovornosti ili jamstva. Prije toga je pružena mogućnost pružiti osiguranje za posao.

Nijanse osiguranja

Ugovor je u korist korisnika - pojedinac ili pravna osoba, čije su sredstva privukla za izgradnju.

Osigurani slučaj - puni ili nepravilnog ispunjenja obveza nositelja zahvata, koji je potvrđen odlukom suda.

Valjanost dokumenta je slična onoj što je navedeno u ugovoru o zajedničkoj izgradnji. Međutim, korisnik može dobiti povrat, čak i dvije godine nakon isteka prijenosnih postrojenja.

Minimalna osigurana svota izračunava se na temelju troškova stanovanja. Ali to ne može biti manja od tržišne cijene.

Evo kako je to predviđeno vlasničke udjele u izgradnji. Zakon također predviđa postupak plaćanja:

1. Ugovor o jamstvu zaključen je. Ako programer ne ispuni svoje obveze, ili nije dao jasan odgovor unutar određenog razdoblja, klijent se može primijeniti na odgovarajući zahtjev za jamca banke.

2. transakcija je određeno ugovorom o osiguranju. Korisnik mora zatražiti od društva ili društva za osiguranje (OBC) u određenom vremenskom ograničenju na kolateralna. Zakon propisuje da uplata mora biti izvršena najkasnije trideset dana od dana podnošenja dokumenata. Prisutnost duga razvijen prije osiguravajuće društvo ne smeta. Ova rezolucija vrijedi samo za ugovore zaključio nakon 2013.

Načina da se osigura obveza

Već smo vidjeli na koji način (zakonom) kupac može vratiti novac potrošen. Međutim, dostupnost stavke u ugovoru ne jamči isplatu naknade. Dokument može stati različite uvjete i rezervacije koje se mogu koristiti za zatezanje izvršenje obveza. A svi ti „IFS” ne mogu ići izvan zakona.

Kada se vrši izgradnja polako ili dulje vrijeme ne pokrene, kupac ne može čekati dospijeća, zahtijevati otkazati dokument na sudu. To je dostupan u sljedećim slučajevima:

1) došlo do prestanka ili suspenzije od gradnje kuće, što uključuje zajednički objekt, u okolnostima koje ukazuju da je dokument pod uvjetom za život objekt neće biti prenesena na sudionika transakcije;

2) postoje značajne promjene na projektna dokumentacija, uključujući značajan iznos kapitala ispravljanje objekt;

3) smanjenje ili povećanje ukupnog broja stanova koji pripadaju novoj kući.

Još jedna stvar koju treba znati o zajedničkoj izgradnji?

Datum puštanja u pogon objekta mora biti jasno precizirao (na primjer, „najkasnije do 15/10/14”). Vrlo često, programeri koriste za oglašavanje frazu „U IV kvartalu 2014.” Ovaj tekst je pogrešan. Nakon dva mjeseca od tog datuma nositelji interesa može jednostrano raskinuti ugovor o zajedničkoj izgradnji. Potrebno je samo poslati pismenu obavijest. Programer mora, u roku od 20 kalendaru rade da se vrati novac za račun klijenta i platiti mu kaznu. Ili dodati ovaj iznos na depozit, koji je otvoren dioničarima ime.

Ukupna cijena stana navedenog u dokumentima, izračunava se iz cijene po kvadratnom metru stambenog prostora, pomnožen području prostora. Ovi podaci također moraju biti specificirane. Također treba obratiti pozornost na opis stambenih opcija: lokacija, podu, adresa, površina, broj soba. Jamstveni rok za izgrađenog stana - 5 godina.

Kada proučavajući dokumente koje treba obratiti pozornost na ono što točka nositelji kamatne morati platiti za komunalne i troškova održavanja. Ako je to dio nedostaje, obveza nastaje od trenutka potpisivanja čin prijema i prijenosa stanova, a ne puštanje u pogon.

Problemi se ne može izbjeći?

Ponekad programeri posebno „zaboraviti” da su neke od stavki u dokumentu. No, kupac može doživjeti materijalne gubitke, čak i ako se pravilno dizajniran ugovor „fractional gradnje.” Što to znači? Programer može dodijeliti pravo vlasništva na drugu pravnu osobu. U tom slučaju, on će ga prodati gotovo po trošku prava na svim apartmanima. Zatim posrednik tvrtka po tržišnoj vrijednosti dodjeljuje svojim dioničarima. Na prvi pogled, problemi ne bi trebali biti. Međutim, u slučaju nedovršen ili opasnosti od stečaja graditelja, nositelji interesa mogu podnijeti zahtjev na temelju iznosa navedenog u ugovoru. No, stanovi su se prodavale po cijeni nego po tržišnoj cijeni.

Druga uobičajena shema

Registracija ugovora o izgradnji dionice broji vrijeme njihova stupanja na snagu. No, vrlo često borrowers koristiti različite sheme. Oni nude potpisati preliminarni ugovor. Sadrži mnoge iste stvari kao u glavnom, osim informacija o njegova stupanja na snagu. Takvi dokumenti ne podliježu obveznom državne registracije. Strane doći do usmenog dogovora da druga strana samo plaća novac za stan. Programer mora sklopiti temeljnu sudjelovanje ugovor udjela u građevinskom negdje u budućnosti. Nositelji kamate siguran da je taj dogovor je uokviren ispravno. Ali ovaj „sivi” shema prikazuje samo dokument iz primjene zakona.

I ovdje je još jedna popularna taktika. Programer sklopi ugovor s kupcem, predmet koji ukazuje da nema prijenosa vlasništva interesa nositelja obveze i nešto drugo: financiranje investicijskih aktivnosti, raspored zahtjevima prava prostora i slično. To je suština dokumenta određuje njegov sadržaj. Ali tvrdnja dioničarima suda može proglasiti nevažećim, jer je zapravo dokument je kreiran s ciljem izbjegavanja odgovornosti prema zakonu broj 214.

U jutarnjim satima - registracija, u večernjim satima - novac

Ugovor se smatra stupio na snagu tek nakon uvođenja njegovih podataka u Rosreestr. Uzmi novac i do ove točke programer nema pravo. A to znači da je dokument biti registriran ovaj put. Osoblje vjeruju navod da su dokumenti koji će biti registriran, „na hrpu” onda, ali novac za izgradnju je sada potrebno, ne isplati. U rijetkim slučajevima, takva uvjeravanja su lažne. Prijenos u Domu svaki dokument pojedinačno treba vremena. No, klijent može i varati. Stoga je bolje igrati na sigurno i čekati transakcija biti registriran u izgradnji dionica. Programer može inzistirati na ime predujma. No, u ovom slučaju zatražiti da pokaže ugovor prema objektu koji je potpisao isti raspored. Registrirani dokument ima pečat, pečat, potpis odgovorne osobe Roseestra i broj. Ako je transakcija bila plaćena putem hipoteka, onda to treba navesti tisak na opterećenja.

programeri često ne žele zaobići zakon i primaju sredstva za administriranje. No, u tom slučaju treba dodatna jamstva. Na primjer, otvoren bankovni kredit. To znači da kupac plaća u trenutku potpisivanja ugovora. No, developer će dobiti pristup do njih tek nakon što je vlasničke udjele u izgradnji kuća će biti registriran. Ova mjera jamči solventnost klijenta u isto vrijeme i omogućuje vam da poštuju propise.

Usvajanje objekta od developer

Što trebate znati o zajedničkoj izgradnji u fazi puštanja u rad stan?

Prvo, taj proces treba tretirati zamišljeno. Sva pitanja kako bi saznali prije potpisivanja dokumenata. Svi identificirani nedostaci moraju se odraziti u pisanom čin nepoštivanja objekta. smatrat će se obveze razvojne po zakonu ispunjeni od trenutka potpisivanja prijem i prijenos sadržaja. Sudionik ima pravo tražiti neplaćeno uklanjanje nedostataka ili smanjenje cijena transakcije. Ako nedostaci su identificirani već u pogonu, programer je dužan naknaditi kupcu za njihovo uklanjanje.

Drugo, ne podleći usrdnim molbama. U nastavku su najčešći shema djelovanja programere koji se fokusiraju na pružanje kupca pritisak:

- pitao da potpišu papir u kojem stoji da su svi nedostaci biti ispravljeni kasnije;

- tvrde da čine „drugi čin”, u kojoj su svi zahtjevi bit će prijavljen,

- zaprijetio je da, u slučaju kršenja uvjeta papirologije, kupac će morati platiti kaznu za odbijanje objekta.

nadležni pomoć

Postoje mnoge nijanse koje treba obraćati pozornost. Zato je bolje pitati za pomoć stručnjaka koji zna kako izvršiti dokumente o zajedničkoj izgradnji, morate znati i uzeti u obzir u svakoj fazi transakcije. Profilirani stručnjaci pomažu u sljedećim područjima:

• Odabir graditelja provjere svoje dokumente.
• Prati proces potpisivanja radova: analizirati ugovor, savjetovati o mogućim rizicima, vođenje pregovora o promjeni uvjeta.
• Pripremiti i dostaviti dokumente za registraciju.
• Pratiti klijenta u izradi objekta, uređuju pitanja od nedostatka prostora, uvjeti isporuke, plaćanje kazne, uključujući i na sudu.
• Sastaviti prestanak dokumenta: kontrolirati povratak uplaćenog sume, novčane kazne, kamate na pozajmljena sredstva, kao i naknadu štete veći od kazne (odvjetničke naknade). Na sličan način kako pomoći u prestanku preliminarni sporazum, investicija, kredita, i tako dalje. D.

zaključak

Kupiti stan u primarnom tržištu može se iznošenje zajedničku gradnju. Što trebate znati stranka transakcije? Puno nijansi. Budući da je izbor dužnik vlada adekvatno punjenje i završnu karakteristike primopredaje. Stoga je bolje koristiti usluge iskusnih odvjetnika, koji će pratiti klijenta u svim fazama transakcije.